《关于公布吉林市城镇公共服务项目用地基准地价等土地价格的通知》的政策解读

时间: 2018-10-10 10:15   来源:

关于公布吉林市城镇公共服务项目用地基准地价等土地价格的通知》的政策解读

 

市政府于2018年10月9日印发了吉林市人民政府关于公布实施吉林市城镇公共服务项目用地基准地价等土地价格的通知》(吉市政发〔201811号(以下简称《通知》),按照相关规定,下面将对《通知》制定的背景、依据及具体内容进行解读。

一、文件出台背景

制定吉林市城镇公共服务项目用地基准地价,是贯彻落实国土资源部等八部委《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)精神,按照《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》要求必须完成的重要工作。同时,公共服务项目用地基准地价的制定也是完善我市地价体系的需要,是我市经济社会发展的必然要求。吉林市现行的城镇基准地价体系仅对商服、居住、工业3种土地用途的地价水平进行了描述和测算,而随着经济发展,产业的逐渐多元化,公共服务项目用地也需要体现土地的价格,现行体系已经不能满足各行业测算地价的需要,因而迫切需要对我市城镇公共服务项目用地基准地价进行测算编制并发布实施。市国土资源局作为牵头单位,组织技术单位完成了吉林市城镇公共服务项目用地基准地价制定工作并已通过市政府常务会议审议,现在已正式发布实施。

二、制定依据及过程

国土资源部等8部委《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规[2016]20号)中规定:市、县政府应依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等,制定公共服务项目基准地价”。按照国土资源部和《吉林省国土资源厅关于印发吉林省公示地价体系建设和管理工作方案的通知》要求由市国土局负责组织实施,根据规定委托具有相应资质和工作能力的土地评估机构作为技术承担单位,依照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》等技术规范,通过收集资料、现场调查、科学测算、充分论证等几个阶段的工作,形成了初步的地价成果。经市国土资源局组织相关单位多次研究,并组织召开听证会更广泛的听取各方面意见后,修改完善确定了吉林市公共服务项目用地基准地价最终成果。根据工作成果,起草了吉林市人民政府关于公布实施吉林市城镇公共服务项目用地基准地价等土地价格的通知代拟稿)》报市政府常务会议审议。 

三、具体内容

地价的定义及内涵本次公布的基准地价范围土地级(等)别的确定、土地用途的确定主要依据上级文件要求、相关技术规范和省国土资源厅指导意见,结合吉林市实际情况确定的。

(一)城镇公共服务项目用地基准地价的定义。

城镇公共服务项目用地基准地价是指在吉林市土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地,按照《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)中公共管理与公共服务用地的二级分类标准分别评估法定最高出让年限的土地使用权价格,并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。本次公布的基准地价包括土地取得费、土地开发费和土地出让纯收益(不包含城市基础设施配套费)。

本次全省城镇公共服务项目基准地价制定中采用国家最新发布实施的《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)的公共管理与公共服务用地二级分类标准,共10个二级类。

二级类

含义

编码

名称

 

 

指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、公用设施等的土地。

0801

机关团体用地

指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。

0802

新闻出版用地

指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。

0803

教育用地

只用于各类教育用地,包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及附属设施用地,聋、哑、盲人学校及工读学校用地,以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。

0804

科研用地

指独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及附属设施用地。

0805

医疗卫生用地

指医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地,包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地;卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地;对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地;急救中心、血库等用地。

0806

社会福利用地

指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地。

0807

文化设施用地

指图书展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地;综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地。

0808

体育用地

指体育场馆和体育训练基地等用地,包括室内室外体育运动用地,如体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地,溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动的陆域部分等用地,以及以体育运动专设的训练基地用地,不包括学校等机构专用的体育设施用地。

0809

公用设施用地

指用于城乡基础设施用地,包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

0810

公园与绿地

指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。

(二)城镇公共服务项目用地基准地价的内涵。

1.土地权利状况:完整的国有土地使用权。

2.土地用途:采用《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)中公共管理与公共服务用地的二级分类标准。具体分为机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地、公园与绿地10类用途。

3.土地开发程度:中心城区与建制镇(乡)基础设施开发程度设定为“七通一平”即宗地外七通(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通热力)及宗地内场地平整。

4.容积率:中心城区与建制镇(乡)统一设定为1.50。

5.土地使用年限:本次设定公共服务项目用地基准地价土地使用年限为50年。

6.基准日:2017年12月31日。

7.土地还原率:采用现行土地还原率6%。

8.基准地价的表现形式:级别地面地价。

(三)基准地价范围的确定。

吉林市城镇公共服务项目用地基准地价评估区域按照现行城镇基准地价评估范围确定,包含所有类型的公共管理与公共服务用地。本次公布的基准地价范围为吉林市土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内的土地。包括船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区、吉林高新技术产业开发区、吉林经济技术开发区、船营经济开发区、龙潭经济开发区、丰满经济开发区、石井沟街道、丰满街道、靠山街道、双吉街道以及不包括在市城区范围内的13个镇(乡)所辖区域。

(四)土地级(等)别的确定。

本次城镇公共服务项目用地土地级别采用上轮基准地价更新成果中住宅用地级别划分结果。本次公布的公共服务项目用地基准地价市中心城区分为六个级别,13个镇(乡)分为三个等别。确定宗地的土地级别和等别应以市中心城区土地级别基准地价图和镇(乡)等别基准地价图为准。市中心城区公共服务项目用地级别基准地价图范围以外的基准地价,参照市城区土地级别中的末级执行。

(五)原《吉林市人民政府关于公布实施吉林市城镇基准地价等土地价格的通知》(吉市政发〔2016〕8号)中与本通知冲突的相应条款应以本通知为准。是指《吉林市人民政府关于公布实施吉林市城镇基准地价等土地价格的通知》(吉市政发〔2016〕8号)中“五、土地用途的确定。凡是不符合《划拨用地目录》的公共管理和公共服务用地、特殊用地、水域及水利设施用地等用地参照工业用地确定土地价格。”与本通知冲突,所以提出与本通知冲突的相应条款以本通知为准。

(六)按照市政府的有关要求,本次公布的基准地价等土地价格实施中涉及的具体问题,由市国土资源局报经市政府同意后进行解释。

(七)根据市政府的有关要求,本通知自2018年10月1日起实施,有效期五年。

四、发布实施的意义

发布实施吉林市城镇公共管理和公共服务用地基准地价,是在我市原有的商服、住宅、工业用地基准地价体系基础上,增加了公共服务项目用地基准地价体系,填补了原有基准地价体系在公管公服领域的空白。该文件的出台,进一步完善了我市基准地价成果体系,为鼓励公共服务项目有偿使用土地、规范公共服务项目有偿使用价格管理、保障政府和社会合作模式(PPP模式)的发展提供了科学依据。

 

 

 

                                                     吉林市国土资源局

                                                     2018年10月10日

 

附件:《吉林市人民政府关于公布实施吉林市城镇公共服务项目用地基准地价等土地价格的通知》(吉市政发〔2018〕11号)

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